Considerando
que a Secretaria Municipal de Urbanismo de Niterói apresentou ao Conselho de
Politicas Urbanas, no qual o IAB-RJ / NLM tem assento, minuta de Lei que “Institui a Operação Urbana de Estímulo ao
Desenvolvimento da Infraestrutura de Turismo visando atender às demandas da
Copa do Mundo FIFA Brasil 2014 e os Jogos Olímpicos e Paraolímpicos de 2016 no
Município.”
Considerando que o debate de propostas deste
tipo deve estar integrada na discussão da política urbana municipal e,
Considerando a necessidade de contribuir para à
discussão da minuta proposta no Conselho,
1.
O Núcleo Leste
Metropolitano do Departamento Estadual Rio de Janeiro do Instituto de
Arquitetos do Brasil emite a presente nota técnica. Em relação à oportunidade
da proposta, o Núcleo ressalta a importância de estimular meios de hospedagem em
Niterói, pelos diversos benefícios que a atividade trás a economia do município,
num momento em que o Estado do Rio de Janeiro está em posição privilegiada em
função do atual e futuros cenários econômicos, sobretudo a capital do estado.
No entanto entendemos que tais estímulos devam acima de tudo respeitar aspectos
do desenvolvimento urbano e da paisagem natural e construída da Cidade de
Niterói.
2.
A minuta apresentada pela
SMU “Institui a Operação Urbana de Estímulo ao Desenvolvimento da
Infraestrutura de Turismo visando atender às demandas da Copa do Mundo FIFA
Brasil 2014 e os Jogos Olímpicos e Paraolímpicos de 2016 no Município”. Em
relação ao instrumento utilizado, devemos registrar que Não conhecemos
“Operação Urbana” do tipo como está proposto, uma vez que o Plano Diretor e o
Estatuto da Cidade tratam como - Operação Urbana Consorciada – com critérios
bem diferentes. A Lei 2123/04 – que adequou o Plano Diretor de Niterói ao Estatuto
da Cidade estabelece o seguinte:
"DAS OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS”
Art. 13 - Considera-se operação urbana
consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público
Municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários
permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área
transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização
ambiental.
§ 1º - Poderão ser previstas nas operações
urbanas consorciadas, entre outras medidas:
I - a modificação de índices e
características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como
alterações dos índices urbanísticos, considerado o impacto ambiental delas
decorrentes;
II - a regularização de construções,
reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente.
§ 2º - As operações urbanas consorciadas,
após a elaboração Estudo de Impacto de Vizinhança - EIV e aprovação do
respectivo Relatório de Impacto de Vizinhança - RIV, serão aprovadas, caso a
caso, por lei municipal específica, que delimitará a área para aplicação e
estabelecerá o plano da operação, contendo, no mínimo:
I - definição da área a ser atingida;
II - programa básico de ocupação da área,
com as medidas previstas nos incisos I e II do § 1º deste artigo que serão
incluídas, definindo-se o potencial adicional de construção que a área poderá
receber e os gabaritos máximos que deverão ser respeitados;
III - programa de atendimento econômico e
social para a população diretamente afetada pela operação;
IV - finalidades da operação;
V - estudo prévio de impacto de vizinhança e
respectivo relatório com parecer
conclusivo;
VI - contrapartida a ser exigida dos
proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da
utilização das medidas previstas nos incisos I ou II do § 1o deste art.;
VII - forma de controle da operação,
obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil.
§ 3º - Os recursos obtidos pelo Poder
Público Municipal na forma do inciso VI deste artigo serão aplicados
exclusivamente na própria operação urbana consorciada.
§ 4º - A partir da aprovação da lei
específica de que trata o caput, são nulas as licenças e autorizações a cargo
do Poder Público municipal expedidas em desacordo com o plano de operação
urbana consorciada.
Art. 14 - A lei específica que aprovar a
operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de
quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção,
que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras
necessárias à própria operação.
§ 1º - Os certificados de potencial
adicional de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em
direito de construir unicamente na área objeto da operação.
§ 2º - Apresentado pedido de licença para
construir, o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da
área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e
ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a
operação urbana consorciada. “
3.
Entendemos que se o
objetivo for mesmo propor uma Operação Urbana Consorciada, nos moldes
estabecidos pelo Plano Diretor e pelo Estatuto da Cidade, deverá ser realizado
um projeto de lei para cada proposição de empreendimento Hoteleiro em que se
proponham parâmetros diferentes dos parâmetros usuais legais. Da forma como
está proposta a minuta, ela não é uma Operação Urbana, mas uma lei que muda
paramentos construtivos somente. Entendemos que o caminho legal seria remeter-se a áreas de especial interesse
turístico com perímetros definidos, que deveriam coincidir com as já apontadas
no Plano Diretor, às quais poderia estar associada a realização das operações
que a minuta propõe.
4.
Especificamente em
relação aos parâmetros propostos para as edificações e ás contrapartidas
exigidas, [destacamos] nossas
observações na própria minuta a seguir:
Capitulo I
DOS INCENTIVOS PARA AMPLIAÇÃO DA CAPACIDADE DE HOSPEDAGEM NA CIDADE DE
NITERÓI
Seção I
Dos Objetivos
Art. 1º Constitui objetivo específico da Operação Urbana de que trata
esta Lei o fomento à implantação de estabelecimentos hoteleiros no Município,
de forma a atender à demanda decorrente do evento Copa do Mundo FIFA Brasil
2014 e os Jogos Olímpicos de 2016.
Art. 2º Para fins de aplicação do disposto desta Lei, consideram-se
serviços de hospedagem aqueles prestados por estabelecimentos empresariais
administrados ou explorados por prestadores de serviços turísticos hoteleiros,
que ofertem alojamento temporário para hóspedes, mediante adoção de contrato de
hospedagem, tácito ou expresso, e cobrança de diária pela ocupação da unidade
hoteleira.
Parágrafo único. O disposto no caput aplica-se aos meios de hospedagem do
tipo hotel, resort, pousada e albergue, conforme as seguintes definições:
I – Hotel: estabelecimento que oferece alojamento para uso temporário do
hóspede, mediante cobrança de diária, em unidades hoteleiras – UH, com frações
e numeração autônoma, específicas para esta finalidade, dotados de serviços de
portaria/recepção, de atendimento e de guarda de bagagens;
II – Resort: hotel dotado de amplas áreas edificadas destinadas à
recreação, lazer e ao entretenimento, identificado com a ambiência natural da
região;
III – Pousada: hotel com instalações, equipamentos e serviços mais
simplificados, identificado com a ambiência urbana da região;
IV – Albergue: também denominado de “Hostel”, oferece hospedagem de baixo
custo, de uso temporário do hóspede, mediante cobrança de
diária, com ou sem fornecimento de alimentação, podendo ser constituído
de quartos de uso compartilhado por vários hóspedes e de banheiros de uso coletivo.
Art. 3º Não são considerados estabelecimentos de hospedagem, para os
efeitos desta Lei, o serviço de apart-hotel residencial, flats, flat services,
residencial com serviços e hotel residência.
Seção II
Das Áreas Envolvidas na Operação Urbana
Art. 4º A Operação Urbana de que trata esta Lei abrange todo o território
do Município.
§ Único: Os parâmetros urbanísticos previstos nesta Operação Urbana
sobrepõem-se àqueles previstos na legislação urbanística municipal.
Art. 5º São condições específicas para os meios de hospedagem:
I – Na Região das Praias da Baía:
a) Nas subregiões de Icaraí e Santa Rosa o gabarito da lâmina 15 (quinze)
pavimentos mais cobertura; gabarito do embasamento 4 (quatro) pavimentos; taxa
máxima de ocupação 60% (sessenta por cento).
[A tipologia proposta para as edificações
não é clara, pois não se citam o pavimento semi-enterrado e os subsolos para
garagem. Entendemos que um empreendimento hoteleiro tenha necessidades
especiais para o embasamento, como espaços para convenções e reuniões, além dos
espaços operacionais e de serviço – isso precisa ser melhor estudado e
justificado.
Nos preocupa também estar gerando mais uma vez uma tipologia
diferente nos bairros da subregião Icaraí e Santa Rosa – com um sério agravante
pois nem todas as frações urbanas possuem gabaritos elevados – caso de Vital
Brasil e Pé Pequeno só para citar dois exemplos, mas que inclui outras áreas
polémicas e de ambiência delicada como o Morro de Santa Tereza e a Estrada
Fróes. Consideramos que os gabaritos da área chamado pelo mercado de “Jardim
Icaraí”, do ponto de vista volumétrico comportaria o porte dos hotéis que estão
pensados para as subregiões, embora deva avaliar-se o impacto desta atividade
em vias que ficaram saturadas pelo recente boom imobiliário na área. Sugerimos
detalhar por fração urbana para evitar generalidades.]
b) nas Frações Urbanas SF 07 e SF 02: gabarito da lâmina 8 (oito)
pavimentos; gabarito do embasamento 3 (três) pavimentos; taxa máxima de
ocupação 60% (sessenta por cento).
[Isto eleva o gabarito de 5 para 11 pavimentos na Praia de São
Francisco e aumenta também na Praia de Charitas. O Prefeito já se manifestou
publicamente em não aumentar os gabaritos dessas áreas na ocasião do fatídico
episódio do “centro expandido”. Os gabaritos de Charitas já comportam uma boa metragem
e em São Francisco perdermos a oportunidade de consolidar o modelo atual. Temos
certeza de que essa proposição gerará novamente pontos negativos na agenda do
governo. A lei deve gerar oportunidade para os vários portes de empreendimentos
e um gabarito menor pode muito bem ajudar, ainda mais se justificado pela ambiência que foi planejada
e pactuada à “duras-penas” para um bairro das Praias da Baía.]
c) na Fração Urbana SF 03A terrenos com frente para a Avenida Quintino
Bocaiúva: gabarito da lâmina 4 (quatro) pavimentos mais cobertura; gabarito do
embasamento 2 (dois) pavimentos; taxa máxima de ocupação 60% (sessenta por
cento).
[Isto eleva o gabarito de 2 para 6 pavimentos. Aqui vale as mesmas
observações. No entanto achamos menos grave – uma sugestão é ter o mesmo
gabarito da Praia de São Francisco.]
d) Na subregião do Centro, exceto na
fração CT 02 o gabarito da lâmina 15 (quinze) pavimentos; gabarito do
embasamento 4 (quatro) pavimentos; taxa máxima de ocupação 60% (sessenta por
cento).
[Isto eleva o gabarito em alguns casos de 3 para 19 pavimentos.
Mais uma vez – ainda é muito generalista. Existem as áreas da APAU do Centro
que são delicadas e guardam em seu desenho um testemunho do Plano Palliere –
primeiro planejamento urbano feito para uma cidade no Brasil. A sugestão é de
que se dê foco à áreas como os Aterrados do Porto e Norte, assim conduzimos os
interesses para áreas que precisam “acontecer” na cidade – como as quadras
vazias e subutilizadas da Av. Visconde do Rio Branco e o parcelamento
semi-circular do aterrado do Porto. O resto do centro são áreas delicadas e
históricas que precisam de outras politicas para sua revitalização – que no
caso dos meios de hospedagem serão lugares ideais para albergues e afins,
respeitando as volumetrias previstas para as APA-U]
II – Na Região Oceânica:
a) nas Frações Urbanas ITA 06, PIR 01, PIR 06, PIR 5A e Av. Prof. Jaime
Bittencourt: gabarito máximo de 6 (seis) pavimentos, mais cobertura, taxa
máxima de ocupação igual a 50% (cinquenta por cento).
b) nos lotes da AEIU 06 – Restinga de Piratininga: gabarito máximo de 8
(oito) pavimentos, mais cobertura, taxa máxima de ocupação igual a 50%
(cinquenta por cento).
c) em parte da ZUIR C do Bosque Lagunar de Itaipu, entre as ruas L e R do
Loteamento Cidade Balneária de Itaipu, nos terrenos contíguos ao limite da ZUE
5 (espelho da laguna): 4 (quatro) pavimentos mais cobertura, taxa de ocupação
de 25% (vinte e cinco por cento), em lotes de no mínimo 2.000,00m² (dois mil
metros quadrados).
[Isto eleva o gabarito em alguns casos de 2 para 6 pavimentos e
em outros de 4 para 8 pavimentos. Esta proposta contraria frontalmente o pacto
construído durante a discussão do Plano Urbanístico da Região Oceânica,
amplamente discutido. Consideramos que para os hotéis da região o gabarito de 6
pavimentos já seria o suficiente, pois durante os últimos 10 anos surgiram
hotéis e pousadas com gabarito máximo de 4 pavimentos, inseridos na paisagem
urbana que é o principal apelo turístico da região, e a que diferencia as
praias oceânicas de Niterói das do Rio de Janeiro.]
III- Na Região Norte
a) Nas subregiões Barreto e Fonseca: gabarito da lâmina 15 (quinze)
pavimentos; gabarito do embasamento 4 (quatro) pavimentos; taxa máxima de
ocupação 60% (sessenta por cento)
[Isto eleva o gabarito em alguns casos de 4 para 19 pavimentos.
Consideramos que deveria ser previsto que o gabarito destas edificações
hoteleiras deveria limitar-se ao maior gabarito existe na fração urbana e
respeitar ainda a ambiência do patrimônio histórico e arquitetônico do Morro de
São Lourenço e do seu entorno, no qual se situam a Igreja de São Lourenço dos
Índios, Solar da Baronesa e Ponto Cem Réis.]
Art. 6º Classificam-se como Locais de Interesse Turístico – LIT:
I – áreas de domínio privado, de consagrado uso para atividades
esportivas ou de lazer e clubes;
II – Prainha de Piratininga, no polígono delimitado pela Praia de
Piratininga, Av. Gal. Cristóvão Barcelos, Avenida Acúrcio Torres e Rua General
Rubens Rosado Teixeira, até o ponto inicial desta descrição, com gabarito
máximo de 10 (dez) pavimentos, mais cobertura, taxa máxima de ocupação igual a
50% (cinqüenta por cento)
[Isto eleva o gabarito de
4 para 10 pavimentos, mas do que o dobro do gabarito atual, numa faixa que se
situa entre o mar e a lagoa de Piratininga, alterando fortemente o skyline da
região, visualizável desde pontos turísticos como o Parque da Cidade e das
estradas de acesso à região. Mais uma vez, reforçamos que essa proposta
contraria fortemente o pacto realizado para o PUR-RO. Se a prefeitura propor a
elevação do Gabarito na Região Oceânica, mesmo que somente para uso hoteleiro,
não tardará para que o mercado comece a fazer pressão para igualar os gabaritos residências e comerciais as
novas alturas – sempre foi assim. Ainda é cedo para novos modelos na região –
recomendamos enfaticamente a deixar o modelo de ocupação do PUR-RO (sobretudo
para Piratininga) consolidar-se, devendo preocupar-se apenas com pequenas
correções ajá vista os problemas locais já gerados.]
III – Área de Especial Interesse Urbanístico 3 - Camboinhas e Área de
Especial Interesse Urbanístico 4 - Canal de Itaipu, conforme delimitação
estabelecida pela Lei nº. 1968/2002- PUR da Região Oceânica, com gabarito
máximo de 8 (oito) pavimentos, mais cobertura, taxa máxima de ocupação igual a
50% (cinqüenta por cento).
[Isto eleva o gabarito de
4 para 8 pavimentos, o dobro do gabarito atual, numa faixa que se situa entre
as lagoa de Piratininga e de Itaipu, alterando fortemente o skyline da região,
visualizável desde pontos turísticos como o Parque da Cidade, o Morro das
Andorinhas e o Parque Estadual da Serra da Tiririca, contribuindo para a
fragmentação dos dois sistemas lagunares. Mais uma vez, ressaltamos o que já
foi dito anteriormente. ]
IV – ZUIR-A da Lagoa de Itaipu, com gabarito máximo de 5 (cinco)
pavimentos, mais cobertura, taxa máxima de ocupação igual a 50% (cinqüenta por
cento).
[Esta área inclui sítios
tombados pela patrimônio estadual e federal e impacta diretamente o parque
Estadual da Serra da Tiririca, fragmentando-o da Lagoa de Itaipu, que é parte
integrante do Parque.]
V – Áreas ocupadas pelos fortes e fortalezas;
Seção III
Das condições de construção das edificações destinadas à hospedagem
Art. 7º Ficam estabelecidas as seguintes condições para os meios de hospedagem:
I – Circulação de uso comum com largura mínima de 1,50m até 12 unidades
de hospedagem por pavimento e largura mínima de 2,00m para mais de 12 unidades
de hospedagem por pavimento;
II – Dispensado da obrigatoriedade de instalação de tubo de queda e compactador
de lixo;
[Deveria incluir-se aqui as instalações de
coleta seletiva nas edificações.]
III - Instalação de equipamento de captação de energia solar com
capacidade para garantir o aquecimento da água utilizada nas áreas de lazer do
empreendimento;
[Não entendemos porque a proposta inclui somente nas áreas de lazer?
IV – As fachadas poderão ultrapassar o limite de extensão máxima
estabelecido na legislação vigente, desde que acompanhadas de estudo de impacto
morfológico e submetidas à análise especial do órgão municipal competente
[Consideramos que os órgãos de patrimônio histórico devem
ser ouvidos quando As edificações estiverem situadas no entorno de bens
tombados ou em APA-U];
V – Poderão ser admitidas vagas presas, em qualquer proporção, desde que
caracterizado serviço de manobrista.
VI - número mínimo de vagas de estacionamento igual a uma vaga para cada
dez unidades de hospedagem;
VII - O afastamento frontal da lâmina estabelecido nos planos
urbanísticos regionais será adotado também para o embasamento das edificações
destinadas a meios de hospedagem.
VIII – Quando junto aos lotes situados na Sub-região Icaraí já existirem
edificações vizinhas com 6 (seis) ou mais pavimentos colados às divisas
laterais, a edificação de meios de hospedagem prevista nesta lei, poderá adotar
a seguintes condições:
a – alcançar a altura da edificação vizinha mais alta,
[A permissão
para colar na edificação vizinha deve limitar-se apenas à extensão que já é
colada na divisa, evitando produzir novas e maiores empenas cegas, como
acontece hoje com o PUR em vigor na região das Praias da Baía];
b – ficar dispensada do afastamento da(s) divisa(s) lateral(s), caso a(s)
edificação(s) vizinha(s) tenha 6 (seis) ou mais pavimentos colados a essa(s)
mesma(s) divisa(s) até atingir a altura da edificação vizinha,
[A permissão para colar
na edificação vizinha deve limitar-se apenas à extensão que já é colada na
divisa, evitando produzir novas e maiores empenas cegas,];c – a
dispensa de que trata a alínea “b” deste artigo, poderá ocorrer em lotes com
até 36,00m (trinta e seis metros) de testada quando houver edificação vizinha,
colada(s) na(s) divisa(s) lateral(s) com 6 (seis) ou mais pavimentos
[A permissão para colar
na edificação vizinha deve limitar-se apenas à extensão que já é colada na
divisa, evitando produzir novas e maiores empenas cegas,];
Art. 8° As transformações do uso para hospedagem, permitida em todo o
município, deverão respeitar as seguintes condições.
I – As vagas de estacionamento poderão ser viabilizadas em terrenos
situados num raio de 1km (um quilômetro) e vinculadas ao empreendimento
em escritura pública definitiva registrada.
[sugerimos que a distância para viabilização de vagas se limite a
500 metros]
II – As edificações existentes com 6 (seis) ou mais pavimentos poderão
sofrer acréscimo vertical, podendo este acréscimo manter o alinhamento e a taxa
de ocupação da edificação existente, respeitados os previstos na presente
legislação ou no respectivo PUR.
[sugerimos que se cite expressamente que devem ser respeitados os
gabaritos e afastamentos previstos pelo PUR]
III – As edificações existentes até a data de publicação da presente lei
na Área de Especial Interesse Turístico, conforme delimitação nos planos
urbanísticos regionais com até 1000 m² de ATC e até 3 pavimentos, poderão ter
seu uso transformado para unidade de hospedagem, mantido o alinhamento
existente.
Art. 9º - As edificações destinadas a serviços de hospedagem deverão ter
facilidades construtivas, de instalações e de uso, para pessoas portadoras de
necessidades especiais, conforme a legislação vigente.
Art. 10 - Os meios de hospedagem para os quais não foram estabelecidos
parâmetros na presente lei, deverão atender aos parâmetros previstos na
legislação vigente para o local e quando situados em áreas de uso unifamiliar,
poderão ter gabarito de 3 (três) pavimentos e taxa de ocupação máxima de 60%,
excetuando-se os locais com gabarito e taxa de ocupação maior.
Parágrafo único: Nas Zonas de Conservação da Vida Silvestre -ZCVS e Zonas
de Restrição à Ocupação Urbana - ZROU a área mínima dos lotes para a aplicação
dos parâmetros do artigo, será de 1.000 m² (mil metros quadrados).
[Sugerimos
que o lote mínimo seja de 2.000m², em função da taxa de ocupação na ZROU e na ZCVS ser menor, em geral 20%]
Seção IV
Das Obrigações do Empreendedor
Art. 11 Para os empreendedores que, na construção de novos hotéis, na
legalização ou na ampliação dos já existentes, optarem pela utilização dos
parâmetros urbanísticos e pelos benefícios previstos nesta Operação Urbana,
ficam estabelecidas as seguintes obrigações:
I - protocolo de projeto para aprovação até 31 de julho de 2012;
II - apresentação de cronograma de execução de obra, com previsão de
conclusão da mesma até 28 de fevereiro de 2014;
III - garantia de início do funcionamento do estabelecimento até 30 de
março de 2014;
IV - garantia de manutenção das atividades hoteleiras por um prazo mínimo
de 10 (dez) anos, contados da data da emissão do Alvará de Licença para
Estabelecimento da atividade;
[Consideramos que este
prazo aponta claramente para a possibilidade de valer-se do gabarito
excepcional para depois transformar-se em edificações comerciais ou
multifamiliares!]
Parágrafo único - O cronograma previsto no inciso II deste artigo deverá
observar a viabilidade de execução da obra dentro do prazo previsto e estará
sujeito à anuência do Poder Executivo.
[Consideramos que estas
obrigações não configuram contrapartidas para a cidade, mas a maioria apenas
obrigações que todo empreendedor tem. A contrapartida poderia ser a ampliação
da infraestrutura turística. Tampouco [e prevista a obrigatoriedade de bainhas
de embarque e desembarque no acesso de hotéis, pontos de taxi, e outras
facilidades que em caso contrário dificultam o acesso do turista e
principalmente podem impactar negativamente a circulação de veículos nas vias]
Art. 12. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as
disposições em contrário.
